Строительный контроль и СРО:

📌 Основным нормативным документом является статья 53 Градостроительного кодекса РФ.

➡️ Согласно части 1 статьи 53 ГрК РФ строительный контроль проводится:

• при строительстве;
• при реконструкции;
• при капитальном ремонте объектов капитального строительства.

➡️ Цель строительного контроля — проверить, что выполняемые работы соответствуют:

• проектной документации;
• требованиям технических регламентов;
• результатам инженерных изысканий;
• требованиям к энергетической эффективности;
• требованиям оснащенности приборами учета;
• иным обязательным требованиям законодательства.

👉 Иными словами, строительный контроль представляет собой систему мероприятий, направленных на обеспечение качества строительства.

👉 Контроль осуществляется не только путем визуального осмотра объекта, но и посредством:

• проверки исполнительной документации;
• контроля применяемых материалов;
• проверки скрытых работ;
• проверки соблюдения технологии производства работ;
• участия в освидетельствовании ответственных конструкций;
• оформления соответствующих актов.

❗ Порядок проведения строительного контроля дополнительно регулируется:

• статьей 53 Градостроительного кодекса РФ;
• Постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства».

➡️ Часть 2 статьи 53 ГрК РФ предусматривает два основных варианта.

👉 Если строительство выполняет подрядная организация, она обязана осуществлять строительный контроль собственными силами.

❗ То есть строительный контроль является частью строительного процесса.

👉 Застройщик либо технический заказчик также вправе организовать строительный контроль.

➡️ Для этого он может:

• выполнять его собственными сотрудниками;
• привлечь специализированную организацию по договору.

❗ Именно второй вариант чаще всего вызывает вопросы о необходимости вступления в СРО для организаций оказывающих услуги по строительному контролю.

📌 Ответ зависит не от самого названия услуги, а от ее правовой природы.

👉 Это один из важнейших моментов, который подтверждается как нормами Градостроительного кодекса, так и многочисленными разъяснениями Минстроя России, Ростехнадзора и субедной практикой.

➡️ Если организация фактически выполняет строительный контроль как часть обязательств по строительству объекта капитального строительства либо привлекается заказчиком для осуществления строительного контроля в рамках реализации строительного проекта, такая деятельность относится к сфере строительства.

❗ В этом случае применяются требования главы 6.1 Градостроительного кодекса РФ о саморегулировании.

❗ Основанием является часть 2 статьи 52 ГрК РФ, согласно которой работы по договорам строительного подряда могут выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами — членами соответствующей саморегулируемой организации, если иное не предусмотрено законом.

👉 Кроме того, часть 2.1 статьи 52 ГрК РФ предусматривает аналогичное требование для договоров строительного подряда, заключаемых с использованием конкурентных способов определения подрядчика.

📌 Поскольку строительный контроль является обязательным элементом выполнения строительных работ, при его осуществлении в рамках исполнения договора строительного подряда вопрос членства в СРО возникает напрямую.

➡️ Во многих случаях членство в СРО вообще не требуется.

👉 Например, если организация оказывает исключительно консультационные услуги, не принимает на себя обязанности по осуществлению строительного контроля в смысле статьи 53 ГрК РФ и не является участником строительного процесса.

📌 Типичные примеры:

• консультации инвестора;
• проведение независимого осмотра объекта;
• подготовка экспертного заключения;
• помощь при приемке квартиры;
• строительный аудит;
• выявление строительных недостатков;
• инструментальное обследование без исполнения функций строительного контроля.

👉 В подобных случаях деятельность регулируется нормами гражданского законодательства о возмездном оказании услуг и не превращается автоматически в строительный контроль в смысле Градостроительного кодекса.

❗ Именно поэтому нельзя утверждать, что любая проверка качества строительства требует обязательного членства в СРО.

➡️ Если членство требуется, возникает следующий вопрос:
В какое именно СРО необходимо вступать?

👉 Ответ достаточно простой.
Строительный контроль относится к строительной деятельности.
Следовательно, необходимо состоять в СРО строителей.

❗ Вступление в СРО проектировщиков либо СРО изыскателей не предоставляет права выполнять строительный контроль в рамках договоров строительного подряда.
Это объясняется тем, что строительный контроль является элементом процесса строительства, а не проектирования или инженерных изысканий.

➡️ Многие считают, что существует отдельная «СРО строительного контроля».
Это не так.

👉 Российское законодательство не предусматривает отдельного вида саморегулируемой организации для строительного контроля.
Если выполнение строительного контроля действительно требует членства в СРО, организация вступает именно в саморегулируемую организацию в области строительства.

❗ Поэтому запросы пользователей:

• строительный контроль СРО;
• строительный контроль членство СРО;
• строительный контроль какое СРО;
• строительный контроль выполняет только член СРО,

по сути сводятся к одному вопросу — требуется ли вступление в строительную СРО для конкретного вида деятельности. Ответ зависит не от названия услуги, а от того, какие функции исполнитель фактически выполняет и в рамках каких правоотношений они осуществляются.

📌 Минстрой России неоднократно разъяснял, что вопрос необходимости членства в СРО определяется не названием оказываемых услуг, а содержанием обязательств исполнителя.

➡️ В письмах министерства последовательно прослеживается следующая позиция:

• если организация фактически выполняет функции строительного контроля в рамках строительства объекта капитального строительства, необходимо учитывать положения главы 6.1 ГрК РФ;
• если исполнитель оказывает исключительно консультационные услуги, не являющиеся строительным контролем в смысле статьи 53 ГрК РФ, требования о членстве в СРО могут не применяться.

👉 В частности, данная позиция отражена, например, в следующих разъяснениях Минстроя России:

• письмо Минстроя России от 13.07.2020 № 27373-ТБ/02;
• письмо Минстроя России от 03.09.2019 № 32252-ОГ/02;
• письмо Минстроя России от 30.04.2019 № 15393-ТБ/02.

❗ Несмотря на то что письма министерства не являются нормативными правовыми актами, они отражают официальный подход профильного федерального органа исполнительной власти и широко используются на практике.

📌 Ростехнадзор также неоднократно обращал внимание на то, что требования законодательства о саморегулировании применяются исходя из характера выполняемых работ.

➡️ При оценке необходимости членства в СРО анализируются:

• предмет договора;
• обязанности исполнителя;
• фактическое содержание выполняемых функций.

👉 Если организация принимает участие в строительном процессе в качестве лица, осуществляющего строительный контроль, применяются положения Градостроительного кодекса РФ о саморегулировании.

❗ Ростехнадзор также последовательно исходит из того, что не существует отдельного вида СРО исключительно для строительного контроля — при наличии обязанности членства речь идет о членстве в строительной СРО.

➡️ Анализ судебной практики в части необходимости членства в СРО для осуществления работ в области строительного контроля позволяет сделать несколько важных выводов.

👉 Суды исследуют не название договора, а его реальное содержание.
Поэтому договор «технического надзора» может быть признан договором на осуществление строительного контроля.

👉 Если исполнитель:

• контролирует выполнение строительных работ;
• участвует в приемке скрытых работ;
• проверяет исполнительную документацию;
• подтверждает соответствие строительства проектной документации,

то велика вероятность, что суд квалифицирует такую деятельность как строительный контроль.

👉 Если же организация:

• проводит обследование;
• консультирует заказчика;
• составляет заключение;
• фиксирует строительные недостатки;

но не участвует в осуществлении строительного контроля по статье 53 ГрК РФ, основания считать такую деятельность требующей обязательного членства в СРО, как правило, отсутствуют.

📌 Несмотря на то что современное законодательство в области СРО после обширной реформы 2017 года действует уже 9 лет, вопрос о необходимости членства в СРО для строительного контроля продолжает вызывать многочисленные споры.

➡️ Основная причина заключается в реформе законодательства о саморегулировании, проведенной в 2017 году.
До 1 июля 2017 года действовала совершенно иная модель регулирования строительной деятельности. Для выполнения многих видов работ требовалось получение свидетельства о допуске СРО. Перечень таких работ утверждался на федеральном уровне и содержал отдельные позиции, связанные со строительным контролем.
Именно поэтому долгое время считалось, что существует самостоятельный «допуск СРО на строительный контроль».

👉 Однако с вступлением в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 372-ФЗ система была кардинально изменена.
С 1 июля 2017 года:

• свидетельства о допуске СРО были полностью отменены;
• Перечень видов работ, утвержденный приказом Минрегиона России № 624, утратил практическое значение;
• обязательность членства стала определяться не видом выполняемых работ, а статусом лица, выполняющего работы по договору строительного подряда, и положениями статей 52 и 55.8 Градостроительного кодекса РФ.

❗ Иными словами, законодатель отказался от принципа «на каждую работу — отдельный допуск» и перешел к иной модели регулирования.

👉 Именно поэтому сегодня неправильно задавать вопрос:
«Нужен ли допуск СРО на строительный контроль?»
Такой допуск больше не существует.

👉 Правильный вопрос звучит иначе:
Обязано ли лицо, осуществляющее строительный контроль в конкретной ситуации, быть членом строительной СРО?

📌 Ответ зависит уже не от наименования выполняемой услуги, а от характера правоотношений, в рамках которых осуществляется строительный контроль.

❗ Дополнительную путаницу создает и то обстоятельство, что в сети до сих пор размещено большое количество устаревших публикаций, написанных до реформы 2017 года. Многие из них продолжают ссылаться на отмененные нормы законодательства, используют термин «допуск СРО» и создают ошибочное впечатление о существовании специальной «СРО строительного контроля».

➡️ На практике же отдельной саморегулируемой организации для строительного контроля не существует. Если в конкретной ситуации законодательство требует членства в СРО, речь всегда идет о членстве в саморегулируемой организации в области строительства.

📌 Если для выполнения строительного контроля организации действительно требуется членство в саморегулируемой организации, вступать необходимо в строительную СРО.

➡️ Стоимость членства складывается из следующих взносов:

• Взнос в компенсационный фонд
• Вступительный взнос
• Членские взносы
• Целевой взнос
• Взносы на страхование

👉 На стоимость вступления в СРО также влияет уровень ответственности, определяемый размером договоров на осуществление строительного контроля.

Для большинства организаций, выполняющих строительный контроль по договорам строительного подряда минимальный размер обязательных взносов составляет:

➡️ Таким образом, если организация не участвует в государственных и муниципальных закупках и не заключает договоры с использованием конкурентных способов определения подрядчика, минимальные обязательные расходы на членство в СРО составят 165 000 рублей в год

➡️ Если же строительный контроль осуществляется по договорам, заключаемым в рамках 44-ФЗ или 223-ФЗ, либо по иным договорам, для которых требуется формирование компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств, минимальный размер обязательных взносов в СРО составляет 365 000 рублей.

❗ Следует учитывать, что конкретная стоимость членства может существенно различаться в зависимости от выбранной саморегулируемой организации, уровня ответственности, который необходим организации и категории объектов (для работ на ОПО стоимость вступления в СРО немного увеличится, подробнее в отдельной статье "СРО на ОПО")

📌 В последние годы на рынке появилось большое количество специалистов, оказывающих услуги по:

• приемке квартир в новостройках;
• приемке индивидуальных жилых домов;
• проверке качества строительства;
• обследованию зданий;
• выявлению строительных недостатков;
• инструментальному контролю качества работ.

➡️ Из-за сходства выполняемых действий многие ошибочно считают, что такая деятельность является строительным контролем в понимании статьи 53 Градостроительного кодекса РФ, а значит требует обязательного членства в СРО.

❌ В большинстве случаев это не так.

👉 Важно понимать, что законодательство разграничивает строительный контроль как элемент строительного процесса и независимые консультационные услуги, оказываемые заказчику.

➡️ Рассмотрим наиболее распространенную ситуацию.
Гражданин приобрел квартиру у застройщика и перед подписанием акта приема-передачи приглашает специалиста.
Эксперт:

• проверяет геометрию помещений;
• выявляет отклонения стен;
• проверяет окна и двери;
• измеряет влажность;
• проверяет качество отделки;
• использует тепловизор;
• проверяет электропроводку;
• составляет перечень строительных недостатков.

👉 После этого заказчик предъявляет застройщику требования об устранении выявленных дефектов.
В данной ситуации специалист не осуществляет строительный контроль, предусмотренный статьей 53 ГрК РФ.
Он:

• не является участником строительства;
• не контролирует подрядчика;
• не принимает строительные работы;
• не подписывает акты освидетельствования скрытых работ;
• не участвует в исполнении договора строительного подряда.

❗ Фактически оказываются консультационные услуги по оценке качества готового объекта недвижимости в форме строительно-технической экспертизы объекта.
Следовательно, членство в СРО строителей для такой деятельности не требуется.

➡️ Одной из самых распространенных ошибок является смешение сразу трех разных понятий:

• строительный контроль;
• технический надзор (технадзор);
• государственный строительный надзор (ГСН).

👉 Из-за этого многие ошибочно полагают, что требования статьи 54 Градостроительного кодекса РФ распространяются на специалистов по строительному контролю или техническому надзору. На самом деле это не так.

➡️ Как уже отмечалось, строительный контроль прямо предусмотрен статьей 53 Градостроительного кодекса РФ.

❗ Именно строительный контроль является юридически значимым видом деятельности, который может повлечь необходимость членства в СРО.

👉 Интересный момент заключается в том, что в действующем Градостроительном кодексе РФ понятие «технический надзор» отсутствует.

➡️ Поэтому сегодня выражения:

• технический надзор;
• технадзор;
• услуги технического надзора;

в большинстве случаев являются бытовыми или коммерческими синонимами строительного контроля.

📌 Однако это не означает, что любой договор с названием «технический надзор» автоматически является строительным контролем по смыслу статьи 53 ГрК РФ.

❗ Для правильной квалификации всегда анализируется содержание договора, а не его название.

👉 Статья 54 регулирует государственный строительный надзор, который не имеет отношения к коммерческим организациям, оказывающим услуги строительного контроля.
Государственный строительный надзор представляет собой контрольную деятельность органов государственной власти.

➡️ Предмет государственного строительного надзора установлен частью 2 статьи 54 ГрК РФ и включает проверку соблюдения требований проектной документации, технических регламентов и иных обязательных требований в ходе строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

➡️ При ответе на вопрос:
«Нужно ли СРО для строительного контроля?»
необходимо анализировать сразу несколько обстоятельств:

• какие обязанности предусмотрены договором;
• кто является заказчиком;
• осуществляется ли строительство объекта капитального строительства;
• принимает ли исполнитель участие в реализации строительного проекта;
• выполняет ли он функции строительного контроля, предусмотренные статьей 53 ГрК РФ.

👉 Именно такой подход соответствует действующему законодательству, позиции Минстроя России, Ростехнадзора и сложившейся судебной практике.

❗ Поэтому универсального ответа на вопрос о необходимости СРО не существует. В каждом случае требуется правовой анализ конкретной ситуации, содержания договора и фактически выполняемых функций.